Der Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miethöhe in Deutschland und dessen Einfluss auf die Projektentwicklung Translated title: The correlation of apartment size and rent in Germany and its influence on project development

Abstract

Die Entwicklung der Mietpreise auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat in den letzten Jahren zu regulatorischen Eingriffen des Gesetzgebers geführt, um die Preissteigerung zu begrenzen. Dennoch steigen die Preise in einigen Regionen weiter und stellen Marktakteure vor Herausforderungen. Insbesondere Projektentwickler im Wohnungsbau, die die zukünftige Nachfrage in ihren Entwicklungen antizipieren müssen, müssen entscheiden, welche Wohnungsgrößen zukünftig nachgefragt werden und welchen Einfluss die Entwicklung unterschiedlicher Wohnungsgrößen auf ihren Erlös hat. Diese Studie greift dazu diesen bisher in der Literatur noch allenfalls eingeschränkt behandelten Aspekt auf. Dazu wird der Trend der Wohnungsgrößenentwicklung sowohl auf Bundes- wie auch auf kommunaler Ebene anhand amtlicher Statistiken untersucht und die Erlös- und Kostenentwicklung mit Hilfe von Mietpreisstatistiken, Angebotsdaten und Experteninterviews analysiert. Der ermittelte Trend der Wohnungsgrößenentwicklung hin zu kleineren Wohnungen impliziert eine Untersuchung der sich daraus ergebenden Konsequenzen. Die Analyse der Mietpreisstatistiken und Angebotsdaten zeigt, dass dies mit höheren Erlösen pro Quadratmeter Wohnfläche einhergeht. Die Analyse der Größeneffekte auf die Kalkulation von Projektentwicklern zeigt, dass insbesondere der Flächeneffizienz und bestimmten Positionen der Baukosten frühzeitig verstärkt Beachtung zukommen sollte. Dies legt in Verbindung mit der Mietpreisanalyse die Entwicklung kleinerer Wohnungen, unter sorgfältiger Abwägung der Randbedingungen des individuellen Projektes, nahe.

Translated abstract

The development of rental prices on the German housing market has led to regulatory intervention by the legislator in recent years to limit price increases. Nevertheless, prices are increasing and are confronting market players with challenges. In particular, project developers in the residential construction sector, who have to anticipate future demand in their developments, have to decide which apartment sizes will be in demand in the future and what influence the development of different apartment sizes will have on their earnings. This study takes up this aspect, which has so far only been treated to a limited extent in the literature. The trend in the development of apartment sizes at both federal and municipal level will be investigated using official statistics and the development of income and costs will be analyzed with the help of rental price statistics, supply data and expert interviews. The determined trend of the apartment size development towards smaller apartments implies an investigation of the resulting consequences. The analysis of rental price statistics and rental ads shows that this is accompanied by higher revenues per square meter of living space. The analysis of size effects on the calculation of project developers shows that especially the space efficiency and certain items of the construction costs should be given increased attention at an early stage. This suggests in combination with the analysis of the rents the development of smaller apartments under careful consideration of the constraints of the individual project.